Pukul 07.15 pagi, Ragil (33) baru saja bangun. Ia meregangkan badan, menyeduh kopi, dan menikmati pemandangan kota dari jendela unit apartemennya di kawasan Sudirman, Jakarta Pusat.
Tidak ada kepanikan. Ia tak perlu buru-buru ngantor. Setelah setengah jam siap-siap, pukul 07.45 ia cukup memesan ojek daring atau bahkan berjalan kaki santai. Sepuluh menit kemudian, ia sudah duduk manis di meja kerjanya, tepat pukul 08.00.
“Terkadang kalau masuk kantornya lebih siang, bisa jauh lebih santai,” ujar lelaki yang bekerja di kawasan Sudirman Central Business District (SCBD), Minggu (8/2/2026).
Bandingkan dengan nasib rekan kerjanya, yang mengambil unit Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) di pinggiran Jakarta–entah itu Bekasi, Tangerang, atau Depok. Di jam yang sama saat Ragil baru membuka mata, mereka mungkin sudah stres setengah mati di gerbang tol atau berdesak-desakan di gerbong KRL demi mengejar presensi kantor jam 08.00.
Dalam narasi orang lama, orang-orang yang mengambil KPR di pinggiran Jakarta mungkin adalah “pahlawan”. Ia dianggap sosok yang “bertanggung jawab” karena sedang bersusah payah mencicil aset berupa rumah tapak. Sebaliknya, Ragil kerap dicap sebagai anak muda konsumtif yang membuang uang untuk membayar sewa kepada pemilik apartemen.
Namun, Ragil punya hitungan sendiri. Bagi pekerja dengan gaji dua digit “tanggung” seperti dirinya, itung-itungannya malah menunjukkan hal sebaliknya: menyewa unit apartemen di tengah kota bukan pemborosan, melainkan strategi bertahan hidup. Pilihan yang lebih baik ketimbang beli rumah KPR di pinggiran.
Bunga KPR sangat besar, bahkan bisa buat menebus satu rumah baru
Keputusan Ragil tentu bukan tanpa alasan. Ia telah banyak berkonsultasi dengan banyak orang, terutama rekan-rekannya yang mengambil keputusan serupa.
Ia juga pernah melakukan survei. Dengan gajinya yang Rp12 juta per bulan, memaksakan diri membeli rumah rumah di pinggiran Jakarta seharga Rp700 juta, misalnya, adalah sebuah pertaruhan besar. Jika ia mengambil KPR dengan bunga 8 persen selama 20 tahun, ada fakta yang sering tak diduga orang.
Pokok pinjaman mungkin “hanya” Rp630 juta setelah uang muka. Namun, total bunga yang harus dibayarkan Ragil kepada bank selama 20 tahun mencapai angka fantastis: Rp634,8 juta. Artinya, selama 20 tahun, total uang yang disetorkan ke bank mencapai Rp1,26 miliar.
Padahal, hitungan di atas masih skenario “terbaik”, dengan asumsi bunga menetap (fixed) 8 persen. Realitas di lapangan seringkali lebih kejam. Umumnya, bank hanya memberikan bunga fixed promo selama 1-3 tahun pertama. Memasuki tahun ke-4, berlaku suku bunga mengambang (floating rate) mengikuti pasar yang saat ini rata-rata bertengger di angka 11 hingga 13 persen.
Jika skenario ini berjalan, total setoran Ragil ke bank bisa membengkak jauh di atas Rp1,26 miliar—sebuah angka yang mencekik bagi gaji dua digit “nanggung”.
“Orang bilang sewa apartemen itu membuang uang. Padahal, saat mencicil KPR, kita juga sedang ‘membuang uang’ untuk membayar bunga bank,” pikir Ragil. “Nilai bunga itu setara dengan membeli satu unit rumah lagi.”
Alasan sewa apartemen di tengah kota: tak mau waktu habis di jalan
Alasan kedua Ragil enggan minggir ke pinggiran kota adalah sesuatu yang tidak tercatat dalam struk gaji, tapi sangat terasa di badan: waktu yang habis.
Teman-temannya di pinggiran rata-rata menghabiskan waktu 3 jam per hari untuk pulang-pergi. Jika dikalikan 20 hari kerja sebulan, itu berarti 60 jam terbuang di jalan. Dalam setahun? Secara matematis ada 720 jam yang hilang ditelan macet.
Ragil mencoba mengonversi waktu itu menjadi uang. Jika gajinya diasumsikan memiliki nilai per jam (sekitar Rp75.000/jam berdasarkan standar gaji Rp12 juta), maka waktu 720 jam yang hilang itu bernilai sekitar Rp54 juta per tahun,.
“Uang (Rp54 juta) ini memang tidak hilang dari rekening bank secara langsung. Tapi, nominal itu lenyap dalam bentuk tubuh saya yang kelelahan, stres, hingga hilangnya kesempatan buat belajar skill baru,” kata dia.
Bagi Ragil, waktu adalah aset yang lebih mahal daripada sertifikat tanah di daerah yang butuh dua jam perjalanan untuk dicapai.
Kalau nekat ambil KPR malah boncos
Ragil kemudian berandai-andai, apa yang terjadi jika ia memaksakan diri mengambil rumah di pinggiran? Berdasarkan perhitungannya, cicilan KPR rumah seharga Rp700 juta bisa menyedot sekitar Rp5,3 juta per bulan. Ditambah biaya transportasi (bensin/tol atau KRL + ojek) sekitar Rp1,5 juta, serta biaya utilitas lainnya, pengeluaran kasat matanya sudah sangat besar.
Jika ia nekat memasukkan “valuasi waktu” yang hilang ke dalam perhitungan biaya hidup (monthly burn rate), total “biaya” yang ia keluarkan bisa tembus Rp12,1 juta per bulan– padahal gajinya hanya Rp12 juta. Artinya, dia boncos.
“Kalau aku memaksakan beli rumah, ya defisit. Nggak lagi menikmati hidup, malah terkesan bertahan hidup, jadi sapi perah untuk membayar bunga bank.”
Sebaliknya, dengan menyewa apartemen studio di pusat kota, pengeluarannya jauh lebih terkendali. Biaya sewa sekitar Rp3,5 juta, ditambah biaya pemeliharaan (IPL) dan transportasi yang sangat murah (cukup jalan kaki atau ojek jarak dekat), membuat total pengeluaran riilnya hanya di kisaran Rp5-6 juta.
Catatan penting: sewa, jangan beli apartemen
Namun, ada satu hal yang Ragil pahami betul: Ia memilih untuk menyewa, bukan membeli apartemen tersebut. Bagi dia, membeli apartemen di Jakarta saat ini memiliki risiko tinggi.
Ia menjelaskan, pasar apartemen sedang mengalami kelebihan pasokan (oversupply), sehingga sulit untuk dijual kembali jika ia butuh uang mendadak. Data pasar properti menunjukkan pertumbuhan harga apartemen cenderung stagnan dibandingkan rumah tapak dalam beberapa tahun terakhir.
“Ya aku paham membeli aset yang tidak naik harganya, ditambah biaya maintenance tinggi, sama artinya dengan bunuh diri finansial.”
Selain itu, status hukum apartemen biasanya adalah Strata Title di atas Hak Guna Bangunan (HGB) yang memiliki masa berlaku. Berbeda dengan rumah tapak yang punya Sertifikat Hak Milik (SHM) abadi, nilai bangunan apartemen bisa menyusut drastis saat masa HGB-nya hampir habis.
Maka, strategi Ragil adalah menjadi penyewa yang cerdik. Ia menikmati fasilitas kolam renang, gym, dan lokasi strategis tanpa perlu pusing memikirkan pajak bumi bangunan atau biaya renovasi besar.
“Biarlah pemilik unit yang menanggung risiko depresiasi aset tersebut,” pungkasnya.
Bagi pekerja bergaji Rp10-12 juta di Jakarta, seperti Ragil, status sosial sebagai “pemilik rumah” seringkali menjadi jebakan kemiskinan terselubung. Ragil memilih untuk hidup lincah (agile).
Ia tidak mau aspal jalan raya atau besarnya cicilan mengunci potensi masa mudanya. Ia percaya, kekayaan sejati bukan diukur dari sertifikat rumah yang digadaikan ke bank selama 20 tahun, melainkan dari kebebasan waktu dan kesehatan mental yang ia miliki hari ini.
Penulis: Ahmad Effendi
Editor: Muchamad Aly Reza
BACA JUGA: Salah Kaprah Soal Tinggal di Perumahan, Padahal Lebih Slow Living-Frugal Living Tanpa Dibebani Tetangga ketimbang di Desa atau liputan Mojok lainnya di rubrik Liputan
