Memiliki usaha kos campur terlihat menjanjikan karena tinggal menunggu uang datang tiap bulan. Padahal, ada derita sebagai pemilik kos campur yang jarang diketahui oleh banyak orang. Mulai dari penghuni yang problematik hingga menunggak uang sewa berbulan-bulan.
***
Membuka bisnis kos campur di Jogja mungkin terlihat menjanjikan. Pemilik tinggal menunggu penghuni membayar uang sewa setiap bulan, sementara kamar-kamar terus menghasilkan pemasukan. Namun, Erna (45-an), pemilik kos campur di Gamping, Sleman, punya cerita berbeda. Selama hampir empat tahun menjalankan usaha tersebut, ia menghadapi penghuni yang membawa persoalan pribadi, terseret konflik rumah tangga orang lain, hingga menunggak uang sewa selama berbulan-bulan.
Memulai bisnis kos campur di Jogja, berawal dari persaingan kos putri
Erna dan suaminya, Gunawan (47-an), membangun usaha kos dengan modal tabungan Erna selama bekerja di Arab Saudi. Mereka mendirikan bangunan dua lantai berisi 10 kamar di Gamping, Sleman. Keduanya tinggal di kompleks yang sama, tetapi menempati bangunan berbeda dari rumah kos tersebut.
Awalnya, Erna hanya menerima penghuni perempuan. Namun, persaingan kos putri di sekitar tempat usahanya membuat ia memutar strategi. Ia kemudian membuka kos campur untuk menjangkau lebih banyak calon penyewa, termasuk laki-laki, perempuan, dan pasangan suami istri (pasutri).
“Wah, empat tahun itu pasti banyak banget, Mas, ceritanya. Apalagi dulu awal-awal pas beralih dari kos putri jadi kos campur. Ada-ada saja pokoknya,” ujar Erna kepada saya, Kamis (22/10/2026).
Pilihan Erna bukan tanpa alasan. Radar Jogja pernah melaporkan pada Juli 2024 bahwa persaingan mendapatkan penyewa mendorong sejumlah pemilik kos di Sleman menawarkan kos campur atau kos Las Vegas (LV). Dalam laporan itu, seorang pemilik mengelola 15 kamar dengan tarif Rp450 ribu hingga Rp850 ribu per bulan, bergantung pada jenis kamar dan fasilitasnya.
Meski begitu, bisnis kos campur tidak otomatis menjadikan bangunan tersebut tempat tinggal bebas tanpa aturan. Kos milik Erna, misalnya, lebih banyak berfungsi sebagai hunian biasa. Ia justru menghadapi persoalan yang tidak pernah terpikirkan ketika pertama kali merintis usaha.
Penghuni kos yang membawa masalah rumah tangga orang lain
Salah satu pengalaman yang paling membekas bagi Erna melibatkan seorang penghuni kos campur perempuan yang berstatus janda. Menurut ceritanya, perempuan itu pernah mendatangi Erna dan mengaku memiliki hubungan dengan Gunawan. Bahkan, ia meminta Erna meninggalkan suaminya.
“Entah gimana, saya tiba-tiba dilabrak sama itu janda, Mas. Katanya, ‘Suamimu itu sudah kecintaan sama saya, jadi mending kamu pergi sana. Saya mau dinikahi sama suamimu,’” tutur Erna sambil tertawa.
Erna mengaku tidak mengambil ancaman tersebut terlalu serius. Ia merasa punya alasan kuat untuk bertahan karena bangunan kos dan rumah yang mereka tempati merupakan hasil jerih payahnya sendiri selama bekerja di Arab Saudi.
“Saya ketawa aja. Lha wong kos-kosan sama rumah ini atas nama saya, kok mau diusir? Hasil dari saya jadi TKW di Arab, kok,” lanjutnya.
Saya tidak menggali lebih jauh persoalan rumah tangga tersebut karena menyangkut privasi mereka. Namun, Erna mengizinkan saya menuliskan pengalaman itu sebagai bagian dari cerita selama menjalankan bisnis kos.
Pengalaman lain datang dari penghuni perempuan lajang yang baru dua minggu menyewa kamar. Suatu pagi, istri dari laki-laki yang diduga menjalin hubungan dengannya mendatangi kos Erna.
Erna mengaku tidak menyangka penghuni tersebut terlibat persoalan semacam itu. Setelah mengetahui duduk perkaranya menurut versi Erna, ia memutuskan mengusir penghuni tersebut dari kos campur miliknya. Dua pengalaman itu membuat Erna menyadari bahwa urusan penghuni tidak selalu berhenti di depan pintu kamar. Terkadang, pemilik kos ikut menerima kedatangan orang-orang yang ingin menyelesaikan masalah pribadi dengan penyewa.
Pasutri yang terlihat baik-baik saja, ternyata dicari polisi
Persoalan yang dihadapi Erna tidak selalu berkaitan dengan hubungan asmara. Ia juga pernah menerima pasangan suami istri yang terlihat seperti penghuni biasa. Menurut Erna, pasangan itu tidak menunjukkan gelagat mencurigakan selama tinggal di kosnya. Mereka membayar uang sewa dengan lancar, bahkan kerap membayar sebelum tanggal jatuh tempo. Bagi pemilik kos, kebiasaan tersebut tentu menyenangkan karena pemasukan usaha berjalan tanpa hambatan.
Namun, situasi berubah ketika polisi mendatangi kos sekitar pukul 02.00 dini hari.
“Waktu itu kami didatangi polisi. Katanya, salah satu penghuni saya bandar narkoba. Dari ciri-ciri yang diberikan, mengarah ke pasangan suami istri itu,” kata Erna.
Polisi kemudian menggeledah kamar pasangan tersebut. Menurut penuturan Erna, petugas menemukan barang yang berkaitan dengan dugaan aktivitas peredaran narkoba. Ia menduga perilaku mereka yang tampak baik selama tinggal di kos hanya untuk menutupi aktivitas tersebut.
Cerita ini menjadi pengalaman yang sulit dilupakan Erna. Ia tidak pernah menduga penghuni yang membayar sewa tepat waktu justru bisa terseret persoalan hukum serius. Namun, pengalaman itu juga tidak berarti pemilik kos bisa mengetahui seluruh kehidupan penyewanya. Pembayaran lancar dan sikap sopan memang membuat pengelola lebih nyaman, tetapi keduanya bukan jaminan bahwa seseorang tidak memiliki masalah.
Empat bulan menunggak, pemilik kos campur minta memaklumi terus
Kalau persoalan rumah tangga dan kedatangan polisi terdengar dramatis, pengalaman Erna menghadapi tunggakan sewa justru terasa lebih dekat dengan keseharian pemilik usaha. Ia pernah menerima seorang perempuan lajang yang berulang kali menyampaikan cerita sedih setiap kali waktu pembayaran tiba. Alasannya bermacam-macam, mulai dari belum menerima gaji, masih harus membayar cicilan ponsel, hingga perlu mengirim uang kepada keluarga di desa.
Pada awalnya, Erna masih memberikan kelonggaran. Ia memahami bahwa setiap orang bisa mengalami kesulitan keuangan. Namun, tunggakan tersebut terus bertambah hingga mencapai empat bulan.
“Banyak, Mas, alasannya. Dia belum gajianlah, masih ada cicilan HP, ngirim uang ke desa, pokoknya macam-macam. Sampai akhirnya di bulan kelima saya usir dan tidak saya tagih uang yang empat bulan itu,” ujar Erna.
Keputusan itu menunjukkan sisi rumit bisnis kos yang jarang terlihat calon pemilik usaha. Kamar yang terisi belum tentu menghasilkan pemasukan sesuai rencana. Ketika penghuni menunggak, pemilik harus memilih antara terus memberi kelonggaran atau menghentikan hubungan sewa yang merugikan.
Bagi Erna, masalahnya bukan semata-mata penghuni yang kesulitan membayar. Ia juga harus menilai sampai kapan alasan tersebut bisa dimaklumi. Empati memang penting, tetapi ia tidak bisa membiarkan usahanya terus berjalan tanpa kepastian pembayaran.
Kos campur bukan berarti selalu Las Vegas, pemilik juga bunya batas kesabaran
Setelah hampir empat tahun menjalankan bisnis kos campur, Erna mengaku kini lebih jarang menghadapi penghuni yang membuat masalah. Meski begitu, ia tetap menerapkan batasan agar kehidupan penghuni tidak menimbulkan persoalan berkepanjangan.
Menurut Erna, sesekali ada mahasiswa yang melakukan hubungan layaknya pasangan suami istri di kamar kos. Ia mengaku sudah memperingatkan mereka agar tahu waktu dan tidak berlebihan. Lingkungan kos yang tidak berdekatan dengan rumah warga juga membuatnya belum menerima keluhan tetangga terkait hal tersebut.
“Ya kalau sekarang sudah jarang yang problematik, Mas. Paling mahasiswa kumpul kebo aja. Itu pun juga sudah saya peringatkan untuk tahu waktu saja. Toh, lingkungan kami juga tidak berdekatan dengan warga, jadi tidak ada keluhan dari tetangga,” pungkas Erna.
Cerita Erna memperlihatkan bahwa bisnis kos campur tidak sesederhana menyediakan kamar, menerima penyewa, lalu mengantongi uang sewa setiap bulan. Pemilik juga perlu menghadapi tunggakan, konflik personal, dan situasi tak terduga yang bisa datang kapan saja.
Tabungan hasil bekerja di luar negeri yang ia gunakan untuk membangun kos tentu bukan modal kecil dalam perjalanan hidupnya. Karena itu, Erna tidak sekadar menjaga bangunan dan mencari penyewa. Ia juga berusaha melindungi hasil kerja kerasnya agar tidak habis oleh persoalan yang sebenarnya bukan tanggung jawabnya.
Pada akhirnya, penghuni kos memang datang dengan kehidupan masing-masing. Ada yang mencari tempat tinggal sementara, ada pasutri yang belum mampu menyewa rumah sendiri, dan ada pula yang membawa masalah pribadi ke tempat baru.
Bagi Erna, menerima penyewa berarti membuka pintu bagi orang lain untuk tinggal di propertinya. Namun, bukan berarti ia harus ikut menanggung seluruh persoalan mereka. Sebab, meski kamar kos bisa disewakan, kesabaran pemiliknya tetap memiliki batas.
Penulis: Janu Wisnanto
Editor: Muchamad Aly Reza
BACA JUGA: Tinggal di Kos Campur: Lebih Murah dan Layak, tapi Harus Kuat dengan Kelakuan Minus Penghuninya, Jorok dan Berisik atau liputan Mojok lainnya di rubrik Liputan
