“Tidak mungkin Prabu bisa beli rumah! Generasi dia hanya bisa mengharapkan warisan!”
Ujar bapak saya saat diliput salah satu media. Awalnya sih saya geram karena merasa direndahkan. Tapi setelah dipikir, bapak saya tidak salah. Dengan realitas hari ini, saya tidak mungkin bisa membeli properti di Jogja.
Jangankan beli lunas, KPR saja bisa meredupkan api dapur saya. Harga properti di Jogja terus menggila, dan upah tetap menyedihkan. Tapi kenaikan harga properti ini membuat saya penasaran. Apakah akan terjadi fenomena gelembung pecah? Apakah harga properti Jogja bisa jatuh?
Saya analisis perkara ini lebih dari 1 tahun. Berkonsultasi sana-sini sambil terus memantau kondisi pasar properti Jogja. Jawabannya: ya, ada kemungkinan harga properti hancur. 2030 bisa jadi momen pecahnya gelembung investasi paling laris di Jogja ini. Sialnya, warga Jogja yang akan jadi korban!
Kegilaan 1 dekade terakhir
Mungkin Anda penasaran, “emang segila apa harga properti Jogja?” Ini gambarannya: kenaikan harga tanah Jogja tembus 340% selama satu dekade! Menurut Realoka, harga tanah di pusat Kota Jogja naik dari 2,5 juta/m2 pada 2014 menjadi 11 juta/m2 pada 2024. Tapi harga 11 Juta ini bukan yang paling mahal ya. Dari yang saya pantau, harga tanah di Kota Jogja bisa tembus 20 juta/m2.
Tapi jangan dikira wilayah kota saja yang mengalami kenaikan. Harga di kabupaten lain juga sama meroketnya. Setiap tahun, rerata kenaikan harga adalah 15% per tahun. Puncaknya di tahun 2013 dan tidak mengalami penurunan signifikan meskipun dihajar COVID-19.
Kenaikan properti ini tidak hanya di sektor rumah tapak. Justru makin meroket di lini investasi seperti kos-kosan, villa, dan ruko. Rumah tapak memang terus naik dengan konsumen utama pensiunan.
Sialnya, tidak ada data pasti perihal kepemilikan properti hari ini. Namun dari yang saya teliti, 50% lebih pembeli properti Jogja berasal dari luar daerah. Motivasi mereka juga jelas: investasi. Sialnya, motivasi ini mendorong spekulasi harga. Pada akhirnya, tren ini yang akan memicu fenomena gelembung pecah.
Faktor penyumbang fenomena pecahnya gelembung harga properti di Jogja
Saya pernah berspekulasi bahwa harga properti Jogja akan mengalami penyesuaian pada era pandemi. Ternyata saya salah. Kenaikan harga properti tetap stabil. Harga tanah Jogja tetap naik, bahkan tidak pernah menyentuh di bawah 10% selama satu dekade. Tentunya, kenaikan ini tidak sebanding dengan kenaikan upah minimum.
Inilah faktor pertama yang bisa memicu pecahnya gelembung. Ketika pasar lokal dengan kebutuhan riil tidak bisa membeli. Akhirnya pasar properti Jogja bergantung pada investor luar. Namanya juga investor, pasti bermain harga. Dampaknya adalah konsistensi naiknya harga secara tidak sehat.
Tidak adanya regulasi untuk membatasi spekulasi menyempurnakan fenomena ini. Bahkan kehadiran Sultan Ground (SG) tidak menjawab masalah ini. Area yang katanya menjaga kesejahteraan rakyat terbukti malah sering dipermainkan. SG juga menumbuhkan keraguan berlebih investor di masa mendatang.
Tapi faktor ini belum cukup. Karena ada ancaman dari para tikus yang menggerogoti bangsa ini. Isu cuci uang di Jogja ikut menyumbang kegilaan harga properti. PUKAT UGM juga menyoroti fenomena ini. Cuci uang hasil korupsi dan dana panas lain menyebabkan distorsi pasar. Harga properti Jogja bisa naik dengan tidak wajar. Bahkan berpotensi mengulang kenaikan harga era 2014-2019 yang menyentuh 25%.
Fenomena spekulasi dan melemahnya pasar lokal inilah yang bisa memicu fenomena pecahnya gelembung properti. Puncaknya adalah kehancuran harga properti dan ekonomi Jogja. Saya memperkirakan, fenomena ini terjadi pada 2030. Tentu dengan berkaca dari situasi hari ini.
Simulasi hancurnya properti Jogja
Kemungkinan pecahnya gelembung properti Jogja tidaklah besar. Banyak pengamat memperkirakan pasar properti Jogja hanya mengalami stagnasi. Namun potensi ini tetap ada. Terutama jika tidak ada intervensi langsung dari pemerintah daerah. Sialnya, kita sama-sama tahu kinerja pemerintah Jogja.
Saya membuat simulasi sederhana ini berdasarkan realitas yang ada. Yaitu; kenaikan harga tanah yang stabil 10-15% per tahun; fokus pasar pada investasi, dan; tidak ada intervensi pemerintah. Pada tahun 2025, harga tanah akan naik 10% seperti 2024. Permintaan tertinggi berasal dari investasi.
Pembangunan kos-kosan dan villa terus meningkat sampai 2027. Tanah kavling juga ikut mengalami kenaikan harga seturut masuknya pendatang dari kelompok pensiunan. Selain properti tadi, hotel dan objek wisata baru juga ikut naik.
Tahun 2027-2028 adalah zenit dari pasar properti Jogja. Investor akan mendominasi pasar, lebih besar dari 50%. Pembeli lokal jelas tersingkir dengan kenaikan upah tidak sampai 7% per tahun. Pasar properti Jogja akan makin bergantung pada pembeli luar daerah. Sialnya, harga properti Jogja juga tidak lagi terjangkau investor.
2029 terdengar suara menggelegar! Gelembung meletus! Akan terjadi panic selling. Investor tidak lagi menemukan pembeli sejak 2027. Kos-kosan dan villa makin sulit bersaing dan terjebak strategi banting harga. Akhirnya harga properti terjun bebas hingga 20-30%. Sialnya, pasar lokal masih belum bisa menjangkau harga ini. Apalagi properti yang turun harga bukan hunian.
2030 menjadi momen mengerikan. Harga properti jatuh sampai 50%. Selain hancurnya harga, ancaman ekonomi lain mengintai. Dari ekonomi lokal yang terpukul, sampai pengangguran. Terutama dari lini yang terpapar langsung dari sektor properti investasi. Misal pariwisata maupun pendidikan.
Rumah tapak yang akan selamat dari pecahnya gelembung ini. Terutama karena fungsi rumah tapak benar-benar dimanfaatkan. Harga rumah tapak dan hunian lain akan tetap tinggi. Pastinya, makin tidak bisa diakses warga lokal.
Sekali lagi, Rakyat Jogja jadi korban!
Pecahnya gelembung properti jelas menghajar rakyat Jogja. Termasuk mereka yang tidak secara langsung bergerak dalam lini investasi. Saya saja ngeri ketika membuat simulasi ini. Bahkan sudah saya buat seoptimis mungkin.
Apakah kita bisa terhindar dari fenomena ini? Sangat bisa, asal pemerintah melakukan intervensi. Pemerintah Jogja harus melindungi akses masyarakat lokal pada properti. Sehingga spekulasi berlebihan dan cuci uang bisa dicegah. Pada kasus cuci uang, penegakan hukum bisa mencegah harga artifisial yang tidak masuk akal.
Harus ada regulasi tegas perihal properti investasi. Termasuk mencegah tanah maupun bangunan menganggur menanti harga naik. Berbagai program relaksasi untuk warga Jogja harus dijalankan agar pasar lokal tetap bertahan. Selain itu, tentu saja harus ada program cepat peningkatan kesejahteraan. Salah satunya, naikkan UMR secara signifikan!
Saya berharap simulasi di atas tidak terjadi, dan berharap pemerintah Jogja punya strategi untuk mencegah pecahnya gelembung. Saya berharap pemerintah pusat lebih tegas melawan korupsi dan kecurangan lain yang jadi penggerak cuci uang di Jogja. Juga, saya berharap banyak agar kita semua tetap selamat dari potensi krisis.
Tapi melihat realitas, saya hanya tersenyum pahit. Kita tahu apa yang terjadi hari ini di Jogja. Sekarang, kita tinggal menunggu ledakan itu menghancurkan penghidupan kita. Pelan tapi pasti, habis setiap detik.
Penulis: Prabu Yudianto
Editor: Rizky Prasetya
BACA JUGA Hancurnya Mimpi Saya Punya Rumah di Jogja karena Harga Rumah di Jogja Begitu Tinggi!
