Anda tersenyum melihat bangunan besar di depan mata. Mimpi financial freedom memenuhi benak. Semua terlihat mudah: kamar dipenuhi penyewa, lalu kaya raya. 2 tahun kemudian, Anda kembali berdiri di depan bangunan itu. Kini lusuh dan tak terawat. Mimpi kaya raya berganti dengan terkurasnya bangunan. Kira-kira itulah skenario terburuk bisnis kos di Jogja (baca: Daerah Istimewa Yogyakarta).
Usaha ini kerap dianggap tambang emas menjadi lintah rekening. Bisnis yang terlihat mudah menjadi serumit mencari jarum dalam sekam. Sialnya, skenario ini bukan fiksi belaka.
Mungkin Anda bertanya, “apa bisnis kos-kosan di Jogja masih menjanjikan?” Maka Anda membaca artikel yang tepat. Semoga penjelasan saya bisa menjadi pertimbangan baru sebelum Anda terjebak pada mimpi kaya tanpa usaha berat.
Bisnis kos di Jogja tidak surut, dan bukan karena mahasiswa
Logika sederhana tentang bisnis kos di Jogja adalah ramai oleh mahasiswa. Ini benar, karena mayoritas pencari kos-kosan adalah mahasiswa. Apalagi melihat data Kemendikbudristek yang menyatakan ada 400 ribu lebih mahasiswa di Yogyakarta. Misal separuhnya memerlukan kos-kosan, setidaknya ada 200 kamar yang dibutuhkan pasar.
Namun angka ini tidak cukup jadi acuan, karena orang yang membutuhkan kos-kosan tidak hanya mahasiswa. Angkatan kerja juga menjadi salah satu target pasar kos-kosan. Data kependudukan di DIY menunjukkan kenaikan jumlah penduduk bekerja periode 2024-2025 sebesar 40 ribu jiwa.
Bagaimana dengan jumlah kos-kosan yang ada? Tidak ada angka pasti. Pertama, banyak kos-kosan yang tidak terdaftar. Terutama untuk kos-kosan kecil yang masih tercatat sebagai hunian. Kedua, banyak kos-kosan terdaftar yang sebenarnya merupakan hotel. Tentu untuk menghindari regulasi perhotelan yang lebih rumit.
Berapa jumlah kos-kosan di Jogja?
Meskipun dijuluki “daerah sejuta kos-kosan,” jumlah yang terdeteksi jauh dari itu. Menurut beberapa aplikasi informasi kos, rata-rata hanya ada 1000 kos-kosan. Jika rata-rata setiap kos memiliki 15 kamar, maka baru ada 15 ribu kamar yang tersedia.
Sekali lagi, ini bukan angka pasti. Ketidakpastian ini makin rumit dengan melihat properti lain sebagai solusi hunian. Dari kontrakan sampai apartemen juga menjadi opsi hunian sementara. Maka ceruk bisnis kos-kosan makin abu-abu.
Mengapa Anda harus tahu semua data di atas? Tentu sebagai pertimbangan awal. Bisnis kos-kosan tidak seterang bisnis lain. Datanya sangat rancu, dan kebutuhan pasar tidak benar-benar terekam. Tapi kita bisa berasumsi bahwa kebutuhan kos di Jogja masih tinggi.
Tapi jangan impulsif dulu. Sekali Anda gelap mata, maka investasi akan seperti alkohol di udara terbuka, alias enguap tanpa hasil! Sekarang tarik nafas panjang, lalu mari kita perhitungkan dengan matang.
Perhitungan matang adalah harga mati
Stigma kos-kosan di Jogja sebagai bisnis pensiunan adalah ancaman. Banyak orang berpikir kos-kosan bisa dijalankan dengan mudah. Padahal banyak hal yang harus diperhitungkan dari awal.
Pertama adalah pemodalan. Apakah Anda punya dana dingin, atau akan pinjam bank? Ini akan menentukan bagaimana Anda harus segera balik modal. Stigma bisnis pensiun lebih tepat untuk modal uang dingin. Tapi jika Anda mengajukan pinjaman, maka ROI harus diperhitungkan matang. Rata-rata bisnis kos-kosan di Jogja akan balik modal selama 3 tahun. Bisa saja 2 tahun sudah balik modal, atau sampai belasan tahun belum lunas.
Kedua adalah masalah lokasi. Berhenti berpikir kos-kosan harus dekat dengan kampus. Beberapa kos-kosan baru harus gulung tikar karena pemikiran tersebut. Entah karena akses jalan buruk, kejenuhan lokasi, sampai kena sengketa lahan. Yang harus Anda lakukan adalah riset mendalam pasar. Ingat, kos-kosan juga dibutuhkan pekerja. Sering kali lokasi yang pas untuk pasar ini bukan area premium. Tapi lebih aman dan menguntungkan daripada memaksa harus di area kampus.
Ketiga adalah perkara pembangunan. Sekali saja Anda bertemu kontraktor curang, biaya akan membengkak berkali-kali lipat. Pembangunan serba nanggung juga akan jadi masalah. Alih-alih menguntungkan, Anda harus renovasi terus menerus. Mayoritas kasus yang saya temui adalah perkara boncos saat pembangunan. Akibatnya, kos-kosan dipaksa untuk bisa menutup modal yang kadung besar. Ketepatan memilih kontraktor menjadi kunci kos-kosan bisa menguntungkan.
Lingkungan bisa jadi penyelamat, atau musuh dalam selimut
Setelah Anda mempertimbangkan tiga faktor di atas, kini waktunya memasukkan faktor liar. Jauh dari urusan perencanaan dan pengelolaan. Namun faktor ini yang sering mengubah rencana indah jadi celaka. Yaitu faktor lingkungan.
Faktor satu ini bisa menjadi keuntungan besar. Jika Anda mendirikan kos-kosan di lingkungan yang tepat, maka akan banyak bantuan yang datang. Dari informasi untuk membangun properti sampai pengelola lokal. Bahkan Anda bisa tertolong perkara keamanan dan keselamatan bisnis. Tapi tidak semua lingkungan di Jogja seramah ini. Toh Jogja bukan seperti yang ada di FTV.
Nasib malang menimpa pemilik kos yang berada di lingkungan buruk. Apalagi jika si pemilik bukan warga lokal dan tidak berada di lokasi langsung. Kadang pemilik kos harus membayar “biaya lingkungan” dari setiap kamar kos. Salah satu kos-kosan eksklusif di dekat rumah saya harus membayar dua ratus ribu per kamar kos. Tidak peduli kamar itu terisi atau tidak. Dengan 40 kamar, kos tersebut harus membayar 8 juta setiap bulannya.
Belum lagi masalah pengelolaan kos. Banyak lingkungan memaksa pemilik kos untuk menggunakan jasa warga lokal. Masalahnya banyak kasus pengelola nakal. Dari tidak memberikan laporan jelas sampai penyalahgunaan kos. Tapi jika Anda tidak mau ikuti aturan lingkungan, kos-kosan Anda jelas merugi. Karena adanya gangguan sampai calon konsumen yang “dibelokkan.”
Setelah membaca semua ini. Apakah Anda mulai ragu untuk berbisnis kos-kosan? Tenang dulu. Bisnis kos-kosan masih menguntungkan kok.
Kos-kosan bukan angsa bertelur emas
Bisnis kos-kosan di Jogja sering dianggap sebagai angsa bertelur emas. Cukup dirawat sekenanya, ia mendatangkan keuntungan melimpah. Ini salah paham paling umum ketika kos-kosan dipandang sebagai passive income semata. Merasa cuma perlu punya modal dan tinggal meraup keuntungan.
Memang benar, kos-kosan bisa jadi passive income. Tapi Anda perlu melakukan perencanaan dengan matang. Anda juga perlu melakukan pengawasan rutin meskipun dari jarak jauh. Perlakukan kos-kosan sebagai second income, di mana Anda masih terlibat aktif dalam pengelolaannya.
Tapi jika Anda memiliki uang dingin, bisa saja kos-kosan menjadi passive income. Dengan catatan profit yang Anda terima tidak dipaksa untuk segera balik modal. Mungkin Anda perlu menanti 5-10 tahun sampai benar-benar balik modal. Atau Anda harus siap mendapat balik modal dengan menjual properti setelah tempo waktu tertentu.
Melihat kebutuhan pasar, bisnis kos-kosan masih menguntungkan. Tapi kembali lagi, apakah Anda siap menerima risiko dan tantangan di dalamnya. Jika siap, selamat memulai hidup sebagai juragan kos di Jogja!
Penulis: Prabu Yudianto
Editor: Rizky Prasetya