Rendi (28) dan Nisa (27), pasangan asal Sidoarjo, sudah lebih dari empat tahun menetap di Jogja. Rendi adalah adik Nico, teman sekolah saya. Setelah menikah di usia yang agak muda, Rendi menyusul Nico untuk tinggal di sebuah rumah kontrakan di Jogja.
Empat tahun yang lalu, Rendi memutuskan untuk tinggal di sebuah kontrakan di sebuah desa di Seyegan, Sleman. Rumah kontrakan ini katanya milik saudara jauh mereka. Tahun ini, Rendi dan Nisa memutuskan untuk pindah di sebuah kontrakan yang sedikit lebih besar di daerah Godean, yang lebih dekat ke Jogja.
Alasannya bukan kemewahan, melainkan ketenangan. Rendi mengakui, biaya tinggal di perumahan memang lebih mahal. Tapi, dari sisi mental, dia dan Nisa merasa lebih tenang.
Kayaknya memang begitu ya polanya sekarang. Banyak pasangan muda yang enggan tinggal di desa karena faktor ketenangan. Apakah sudah jadi tren? Atau, ini cuma pasangan muda aja yang nggak mau srawung? Saya tinggal di desa, di Minggir, Sleman Barat dan tidak pernah merasakan kegelisahan ini.
Tapi yah, hidup orang kan beda-beda, ya. Who am i to judge, kan.
Nah, yang mampir di kepala saya adalah istilah kontrakan di perumahan “lebih mahal”. Berapa tepatnya mahalnya? Berapa uang yang pasangan muda di Jogja butuhkan untuk sebuah rumah kontrakan di perumahan Sleman?
Karena penasaran, saya ulik deh itu harga-harga kontrakan di Sleman dan Jogja. Yah, siapa tahu saya butuh mengingat saat ini masih tinggal di rumah mertua. Di sini, saya memakai data iklan properti yang beredar Agustus-September 2026 saja.
Tiga skenario mencari rumah kontrakan dari iklan terkini
Setelah riset kecil-kecilan, saya menemukan kalau harga rumah kontrakan di perumahan Jogja memang beragam. Makanya, perhitungan ini saya jadikan tiga tingkatan, yang saya rasa cocok untuk profil pasangan muda.
Skenario A: Rp25 juta per tahun. Rumah minimalis dalam perumahan dekat SMA Negeri 1 Godean, Sidokarto, yang agen properti Jogja ID Property pasang di platform Mitula (Januari 2026).
Spesifikasinya: 3 kamar tidur, 1 kamar mandi, luas tanah 139 m², luas bangunan 100 m², listrik 1.300 watt, air sumur dan PDAM, plus carport untuk mobil dan motor.
Skenario B: Rp30 juta per tahun. Rentang harga paling ramai di iklan kawasan Godean pada 99.co. Spesifikasi: rumah 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi dengan luas tanah 106 m² dan luas bangunan 90 m² di area tenang. Beberapa unit lain di rentang yang sama (2-3 kamar, luas bangunan 90-150 m²) juga memasang harga Rp30 juta.
Skenario C: Rp40 juta per tahun. Rumah di Perumahan Naga Asri Permai, Kwarasan, jalur Jalan Godean, Gamping. Iklan di 99.co menampilkan unit 3 kamar tidur, 3 kamar mandi, luas tanah 100 m², luas bangunan 80 m², semi furnished.
Sebagai pembanding, rumah paviliun kecil dan rumah kampung di Sleman bergerak di angka Rp6-17 juta per tahun. Pinhome memuat rumah 2 kamar tidur seluas 30 m² di Keniten, Tamanmartani, Kalasan dengan harga Rp6 juta per tahun dan rumah 2 kamar tidur 80 m² di RT yang sama seharga Rp7,5 juta per tahun; satu paviliun 20 m² di Jalan Godean kilometer 10 menawarkan Rp10 juta per tahun. OLX menawarkan rumah 2 kamar tidur di Maguwoharjo dan Mlati dengan harga Rp11-16 juta per tahun.
Rumah kontrakan di perumahan di koridor Godean-Gamping-Depok laris untuk pasangan muda karena posisinya di jalur ring road. Beberapa iklan menyebut jarak tempuh 10-15 menit bersepeda motor menuju kampus UGM atau Stasiun Patukan.
Biaya bulanan selain sewa rumah di Jogja
Sewa kontrakan sendiri bukan seluruh pengeluaran. Pasangan yang mulai tinggal di rumah baru juga membayar tagihan rutin setiap bulan. Perhitungan memakai nilai tengah:
- Listrik. PLN menahan tarif rumah tangga 1.300 VA di Rp1.444,70 per kWh mulai 1 Juli 2026. Pasangan tanpa AC mengonsumsi sekitar 120 kWh per bulan: 120 × Rp1.444,70 = Rp173.364, kita bulatkan jadi Rp175.000. Dua unit AC mendorong konsumsi ke kisaran 200 kWh atau Rp288.940.
- Iuran RT/RW dan keamanan. Kisaran umum Rp50.000-Rp75.000 per bulan. Kita pakai Rp50.000. Nisa menambahkan, iuran 17-an di rumah kontrakan tempatnya tinggal sekarang sekitar Rp50.000 per keluarga, sementara di desa warga membayar lebih dari Rp200.000 per KK untuk acara yang “gitu deh”.
- Air PDAM. pemakaian standar pasangan muda Rp75.000 per bulan. Banyak unit di atas menyediakan air sumur sebagai cadangan, sehingga tagihan bisa turun saat musim kemarau.
- Internet. Paket fiber rumah di Jogja umumnya Rp300.000 per bulan.
- Gas. Tabung 3 kilogram, satu hingga dua tabung per bulan: Rp50.000.
- Perbaikan dan lain-lain. Rp100.000 per bulan untuk servis kecil: lampu, keran, atau perawatan taman.
Total utilitas: Rp750.000 per bulan.
Cara membacanya: pasangan yang menempati rumah kontrakan standar (Skenario B) membayarkan Rp3,25 juta setiap bulan, atau Rp39 juta setahun, Rp9 juta lebih banyak dari nominal sewa murninya.
Dana hari pertama saat pindah ke rumah kontrakan di Jogja
Pemilik rumah di Jogja lazimnya meminta pembayaran sewa kontrakan per tahun sekaligus. Sebagian pemilik menetapkan masa sewa minimal dua tahun, misalnya iklan rumah di Sumberadi, Mlati, di Rumah123.
Pasangan yang pindah juga menyiapkan ongkos angkut, token listrik awal, instalasi internet, perabot dasar untuk unit kosongan. Jangan lupa dana darurat tiga bulan pertama. Perkiraan perabot dasar berupa kasur, tempat tidur, kulkas, kompor, dan perlengkapan dapur untuk unit kosongan. Untuk unit semi furnished seperti Skenario C bisa lebih murah.
Artinya: Skenario A butuh tabungan sekitar Rp38,15 juta, Skenario B sekitar Rp45,4 juta, Skenario C sekitar Rp58,9 juta.
Jika pemilik mensyaratkan sewa dua tahun di muka, Skenario B menjadi: Rp60.000.000 + Rp650.000 + Rp5.000.000 + Rp9.750.000 = Rp75.400.000. Angka inilah yang paling sering pasangan muda kecilkan. Sebagai acuan ongkos angkut, satu iklan jasa truk pindahan di OLX kawasan Gamping mematok tarif Rp300.000.
Uji penghasilan: aturan 30%
Aturan main perencanaan keuangan membatasi biaya hunian kontrakan maksimal 30% dari penghasilan kotor rumah tangga. Bank juga memakai aturan yang sama untuk menghitung kemampuan bayar KPR. Bagaimana aturan itu bekerja untuk pasangan muda?
UMK Sleman 2026 sebesar Rp2.624.387 sesuai Keputusan Gubernur DIY Nomor 443 Tahun 2025 (berlaku efektif 1 Januari 2026). Dua pasangan yang sama-sama ber-UMK menghasilkan total Rp5.248.774 per bulan. Sebanyak 30% dari angka itu berarti Rp1.574.632.
Setelah pasangan membayarkan utilitas Rp750.000, sisa kemampuan sewanya: Rp824.632 per bulan, atau sekitar Rp9,9 juta per tahun.
Kesimpulannya, pasangan dengan penghasilan UMK ganda baru mampu menyewa rumah kampung atau paviliun (rentang Rp6-17 juta per tahun di atas), belum masuk perumahan menengah. Sesuai tiga skenario rumah kontrakan di perumahan di Jogja, dengan tetap patuh aturan 30%, rumah tangga membutuhkan penghasilan minimal:
Terjemahannya: pasangan muda mampu menempati rumah standar di koridor Godean-Gamping (Skenario B) bila dua-duanya bersama menghasilkan sekitar Rp10,8 juta per bulan, atau sekitar Rp5,4 juta per orang.
Di bawah itu, opsi yang ada: negosiasi harga (mayoritas iklan menyertakan catatan “nego”), menambah durasi sewa dua tahun untuk mengunci harga, atau mundur ke rentang rumah di desa.
Selisih harga dengan rumah kontrakan di desa
Istilah “ketenangan” yang Rudi dan Nisa pilih ternyata punya selisih uang. Rumah kontrakan standar perumahan Rp30 juta per tahun melawan rumah di desa antara Rp8-16 juta per tahun menghasilkan jarak Rp14-Rp22 juta per tahun atau Rp1,17-Rp1,83 juta per bulan.
Itulah ongkos yang perlu kamu siapkan jika tidak ingin lagi memikirkan apa yang tetangga bicarakan setelah mereka menutup pintu. Sosiolog Drajat Tri Kartono, yang Mojok kutip dalam liputannya, menjelaskan bahwa interaksi masyarakat desa cenderung berdasar rasa saling memiliki, sehingga relasi antarwarga menjadi lebih personal.
Bagi pasangan muda, privasi justru menjadi kebutuhan. Dan privasi itu punya harga sewa. Saya menyimpulkan, ketenangan ternyata punya harga sewa. Kini harga itu sudah ada angkanya. Yah, in this shit era, apa sih yang nggak butuh biaya?
BACA JUGA Tinggal di rumah kontrakan memang bikin dompet menjerit, tapi bikin mental tak perlu sakit dan artikel menarik lainnya di rubrik POJOKAN.
