Rumah Sitaan Bank, Sebenar-benarnya Solusi Rumah Murah

Rumah sitaan bank bisa jadi solusi bagi kalian yang butuh rumah, tapi dana mepetnya minta ampun

Jadi generasi milenial (dan generasi Z) di zaman sekarang memang serba bayar dan mahal. Dari hal remeh temeh macam buang air kecil dan parkir saja udah ditodong uangnya. Harga-harga kebutuhan primer juga naiknya gila-gilaan. Memang, meski semuanya bisa diraih dengan mudah, misalnya dengan cara kredit, tapi itu bisa bikin kita jadi manusia penghamba cuan karena diburu cicilan yang menggunung setiap bulannya.

Satu kebutuhan primer yang harganya naik gila-gilaan itu adalah rumah. Di zaman sekarang, dengan gajimu yang mentok UMR, punya rumah itu paling-paling bisa kebeli dengan dua cara, pertama ngajuin KPR ke bank. Kalau dengan cara begini, kamu bakal dihantui tanggungan cicilan hingga puluhan tahun. Bosen-bosen dah tuh urusan sama bank terus. Kedua, dengan cara menabung hingga puluhan tahun. Artinya selama menabung kamu harus rela berpindah-pindah tempat (kontrakan/kos) sembari menabung. Atau ekstremnya, nabung rumahnya sambil numpang di rumah mertua. Ehm, ini pilihan yang ngeri-ngeri sedep.

Sebelumnya, ada tulisan dari Mas Jevi Adhi Nugraha tentang rumah angker yang bisa jadi pilihan bagi kalangan milenial yang ingin punya rumah murah. Tapi pilihan ini terlalu berisiko. Jujur, saya adalah mantan pengguna rumah angker peninggalan kakek saya. Beberapa tahun tinggal di sana, saya sering kali menyaksikan fenomena kesurupan. Dan itu terjadi di malam hari. Sudahlah mengganggu istirahat, mental kita juga jadi ikut terganggu. Dan parahnya, kerabat saya (Om saya) hingga sekarang terus-terusan kesurupan. Jadi menurut saya, ini pilihan yang berisiko.

Saya pribadi lebih merekomendasikan rumah sitaan atau rumah lelang dari pihak bank sebagai alternatif (bahkan solusi) bagi kalangan milenial untuk mendapatkan rumah murah. Rumah sitaan bank, mayoritas dijual dengan harga di bawah harga pasaran. Tidak semua memang, tapi banyak kasus yang dijual dengan harga murah.

Alasan rumah sitaan dijual murah

Kalian pasti sering bertanya-tanya kenapa rumah sitaan bank itu dijual dengan harga murah, minimal di bawah pasaran. Kalau kalian search di Google, banyak artikel yang menyimpulkan bahwa alasan rumah sitaan dijual dengan harga murah karena statusnya yang merupakan rumah sengketa. Ada persoalan hukum yang membuat rumah itu dijual murah. Framing demikian membuat banyak pihak akhirnya menghindari membeli rumah sitaan karena takut terlibat dengan persoalan hukum yang belum selesai. Padahal yah nggak juga.

Sebelum membedah alasan kenapa rumah sitaan itu murah, perlu kita ketahui dulu. Rumah sitaan itu mayoritas statusnya ada dua. Pertama rumah sitaan yang statusnya itu adalah agunan (barang jaminan dari nasabah karena minjam uang). Kedua, rumah sitaan yang statusnya dari transaksi KPR. Jadi ada nasabah yang nggak bisa lanjut cicil KPR, kemudian disita bank dan dilelang. Sitaan dengan status KPR biasanya lebih mendominasi dibanding rumah sitaan dengan status agunan.

Alasan sebenarnya rumah sitaan dijual murah datang dari pihak banknya. Terutama pada aspek keseimbangan pada laporan keuangannya. Jadi di pos laporan keuangan bank itu ada namanya piutang dan kredit macet (Non performing loan/NPL). Ketika ada nasabah yang cicilannya macet, bahkan nggak bisa lanjut mencicil utangnya ke bank, angka NPL dalam laporan keuangan itu persentasenya naik.

Sederhananya, makin tinggi angka kredit macetnya, makin tinggi angka NPL. Persentase dari NPL ini jadi salah satu penilaian dari pihak OJK untuk menilai sebuah bank itu sehat apa nggak. Batas tertinggi nilai NPL adalah 5 persen dari seluruh total piutang yang dikeluarkan bank. Sehingga bank akan berupaya agar nilai NPL ini bisa dibawah dari 5 persen.

Bank menjual murah rumah sitaan karena rumah sitaan adalah salah satu penyebab dari naiknya persentase kredit macet. Bank ingin rumah ini cepat laku untuk menghapus status nasabah macet dalam daftar piutangnya. Ini tentu untuk mengurangi persentase NPL dalam laporan keuangan.

Alasan pendukung lainnya adalah karena tanggung jawab dengan pihak developer. Dalam transaksi KPR, ada tiga pihak yang terlibat, ada nasabah, bank, dan developer. Skemanya pihak bank membeli rumah dari developer, kemudian bank akan menjual rumah tersebut ke pihak nasabah dengan komposisi harga jual plus bunga. Kalau di di bank syariah harga awal plus margin.

Nah persoalannya, bank itu ketika membeli rumah itu nggak satu dua rumah, biasanya ada perjanjian antara bank dan developer untuk membeli rumah dalam satu kawasan atau membeli beberapa rumah yang sudah dibangun oleh developer. Pembelian ini bisa dilunasi secara langsung atau dengan cara pelunasan ketika nasabah selesai melunasi. Biasanya bank membayar dengan separuh harga terlebih dahulu. Kalau transaksi kedua ini yang dilakukan oleh pihak bank, maka akan masalah ketika si nasabah gagal mencicil rumah tersebut. Bank jadi punya tanggung jawab dengan pihak developer. Untuk bisa segera lepas dari itu, bank harus cepat menjual rumah tersebut agar bisa memenuhi tanggung jawabnya kepada pihak developer.

Tapi banknya jadi rugi dong kalau dijual murah begitu? Ah jangan suudzon. Bank itu merilis harga rumah sitaan setelah disesuaikan dengan nominal angsuran dari nasabah yang sudah diterima. Jadi harga itu untuk menutupi sisa angsuran yang belum dibayarkan oleh nasabah. Lagi pula, kembali ke komposisi harga awal dari KPR-nya. Harga jual plus bunga. Jadi sebenarnya pihak bank nggak rugi-rugi amat. Pihak bank itu nggak senaif itu, Bung.

Prosedur membeli rumah sitaan bank

Dalam mengakses aset yang dilelang, dulu melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) atau pihak swasta yang ditunjuk bank. Tapi terlalu panjang prosesnya. Saat ini untuk mencari aset-aset lelang terutama rumah sitaan, bisa langsung mengunjungi laman resmi dari pihak bank, terutama bank negara.

Berikut laman-lamannya;

Bank BNI: https://lelangagunan.bni.co.id/
Bank BRI: https://infolelang.bri.co.id/
Bank Mandiri: https://lelang.bankmandiri.co.id/
Bank BTN: https://rumahmurahbtn.co.id/

Selain itu biasanya informasi rumah sitaan yang dilelang bisa datang dari marketing banknya langsung.

Setelah itu kalian akan melalui beberapa prosedur:

#1 Pilih rumah yang diminati

Pilihlah rumah dengan menyesuaikan budget yang kalian miliki. Pertimbangkan juga dengan lokasi dan akses untuk fasilitas publiknya mudah apa tidak. Selanjutnya kalian bisa mengkonfirmasi melalui laman resmi pihak.

#2 Lakukan survei awal

Survei dilakukan untuk memastikan kondisi rumahnya. Kalaupun ada kerusakan kalian bisa langsung mengestimasikan berapa biaya yang dibutuhkan untuk memperbaiki rumah tersebut. Kira-kira worth to buy nggak.

#3 Cari tahu latar belakang rumah

Latar belakang rumah harus kalian cari tahu sedetail mungkin dengan menanyakannya kepada pihak customer service bank yang melakukan lelang atau datang ke lokasi objek rumah tersebut.Hal ini untuk memastikan rumah tidak sedang dalam sengketa di pengadilan. Kalian juga harus memastikan rumah tersebut sudah tidak ditinggali oleh pemilik sebelumnya. Karena gak jarang, satu rumahnya sitaan, tapi masih ditinggali.

#4 Cari tahu nilai pasar dari rumah

Ini penting sebagai bahan pertimbangan kalian ingin membeli rumah. Untuk mengetahui nilai dari sebuah rumah bisa menggunakan jasa dari Kantor Pejabat Penilai Publik (KJPP) guna mengetahui kondisi rumah dan lingkungan sekitarnya.

#5 Kesepakatan pembelian

Setiap bank punya prosedur masing-masing dalam menyepakati penjualan rumah sitaan miliknya. Dokumen standarnya seperti KTP, NPWP, dan riwayat kredit dan profil pembeli tetap akan dicek oleh pihak bank sebagai antisipasi hal-hal yang tidak diinginkan seperti praktik pencucian uang.

#6 Klaim rumah dan balik nama

Setelah proses negosiasi dan pembelian berjalan lancar, maka kalian sudah resmi menjadi pemilik rumah yang dilelang oleh bank. Kalian perlu mengambil dokumen kutipan risalah lelang dari KPKNL. Dokumen ini akan Anda butuhkan untuk mengambil surat-surat kepemilikan rumah dari bank penyita. Setelah mendapatkan surat-surat rumah, selanjutnya kalian perlu mengunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengurus proses balik nama. Sebab dokumen-dokumen rumah yang sekarang masih atas nama pemilik sebelumnya, dan kalian perlu mengganti kepemilikannya menjadi nama kalian.

Nah, secara garis besar sudah tahu kan kenapa rumah sitaan bank jadi opsi solutif supaya kalian bisa punya rumah murah? Tertarik mencoba? Silakan, dan rasakan sensasinya. Hahahah.

Penulis: Muhamad Iqbal Haqiqi
Editor: Rizky Prasetya