Sama seperti usaha sewa kos-kosan, usaha sewa ruko juga merupakan usaha impian yang ingin dijalani banyak orang saat sudah memasuki usia pensiun. Ya gimana ya, orang kerjaannya cuma ongkang-ongkang kaki tiap hari, tagih sana-sini, terus terima uang, beres.
Usaha ini jugalah yang akhirnya dipilih oleh orang tua saya agar punya passive income saat sudah benar-benar pensiun nanti. Bermodalkan uang tabungan beberapa ratus juta, mereka membangun dua petak ruko di depan halaman rumah warisan kakek saya di kampung halaman.
Sayangnya, keputusan orang tua saya menginvestasikan uang tabungan mereka untuk memulai usaha ini ternyata didasarkan pada beberapa kesalahan. Walhasil, ya sekarang terasa cukup rungkad karena sepi peminat meskipun harga sewanya sudah murah.
Kesalahan pertama orang tua saya adalah tidak mengikutsertakan saya dalam perencanaan terkait usaha sewa ruko ini. Oke, saya memang sedang kuliah di luar kota pada waktu itu. Tapi kalau memang punya niat untuk mengikutsertakan saya, ya minimal berkabar sedikit, lah.
Selain tidak mengikutsertakan saya, ada beberapa kesalahan lain yang saya temukan dari perencanaan usaha sewa ruko mereka. Dan menurut saya, seharusnya lebih diperhatikan saat mau memulai usaha sewa ruko. Berikut akan saya jabarkan dan semoga bisa dijadikan pembelajaran bagi kalian semua.
Analisis kondisi & potensi wilayah
Target utama dari usaha sewa ruko adalah orang yang mau membuka usaha. Oleh karena itu, usaha sewa ruko sangat dipengaruhi oleh kemampuan dan potensi berwirausaha masyarakat di sekitar lokasinya. Semakin tinggi kemampuan dan potensi berwirausaha masyarakatnya, semakin tinggi pula permintaan rukonya.
Kesalahan orang tua saya adalah tidak melakukan analisis yang tepat terhadap hal tersebut. Yang saya ketahui, hanya karena beberapa orang di sekitar wilayahnya menjadi sedikit lebih sejahtera, orang tua saya langsung berpikir akan banyak juga yang membutuhkan ruko untuk membuka usaha. Padahal, di sekitar situ justru masih lebih banyak orang yang hidup pas-pasan dan kurang paham dengan sistem kredit usaha ke bank.
Menawarkan ruko kepada masyarakat sekitar dengan mayoritas kondisi seperti itu jelas tidak ada manfaatnya. Sebab, mereka yang tidak punya kemampuan berwirausaha di tingkat tertentu memang tidak memerlukan ruko. Dari sini terlihat bahwa usaha sewa ruko pun perlu analisis wilayah yang lebih effort daripada sekadar mengandalkan apa yang terlihat oleh mata.
Jenis usaha yang sedang berkembang
Harusnya, setelah mengetahui kondisi dan potensi dari wilayah sekitar dengan benar, kita dapat memprediksi jenis usaha apa yang sedang dan akan berkembang di sana. Dari situ, bisa dilihat juga apakah akan ada permintaan untuk sewa ruko atau tidak.
Tapi karena orang tua saya dari awal sudah keliru dalam menilai kondisi dan potensi wilayah sekitar tempat ruko didirikan, prediksi tren jenis usahanya juga tidak tepat. Hasilnya, hampir tidak ada permintaan ruko dari masyarakat sekitar.
Kenyataannya masyarakat lebih memilih jenis usaha yang bisa menggunakan gerobak agar lebih hemat dan bisa keliling desa daripada yang harus benar-benar menetap. Bahkan paman saya yang tinggal di sana dan menjual minuman kekinian pun lebih memilih menggunakan gerobak daripada menyewa ruko orang tua saya.
Track record ruko sekitar
Mengetahui rekam jejak ruko yang lebih dahulu berdiri di sekitar lokasi juga penting. Tujuannya agar kita yang ingin membuka sewa ruko di sana juga punya gambaran profit yang akan didapat dan benchmark dalam merencanakan usaha sewa ruko.
Dalam kasus orang tua saya, lagi-lagi mereka melakukan kesalahan karena sama sekali lupa—atau mungkin mengabaikan, kenyataan bahwa sudah terdapat bukti sewa ruko memang tidak cocok di sana. Yaitu, dilihat dari menganggurnya belasan ruko hasil proyek desa.
Tentu saja ruko-ruko itu tidak diminati karena seperti rentetan penjelasan di atas. Masyarakat di sekitar tidak punya kemampuan dan keinginan untuk membuka usaha yang memerlukan ruko. Tren usaha yang lebih muncul adalah usaha gerobakan, bukan punya lapak tetap.
Perhitungan pengeluaran dan ekspektasi pendapatan sewa ruko
Usaha sewa ruko adalah usaha yang memerlukan modal besar. Jadi, perhitungan biaya investasi dan return yang akan didapatkan juga harus dilakukan secara hati-hati agar tetap profitable.
Orang tua saya tampaknya tidak menganggap itu sebagai sesuatu yang cukup serius. Asal ada tanah dan uang untuk membuat bangunan kemudian menetapkan harga sewa tanpa memperhitungkan inflasi. Pikirnya sudah cukup untuk mendapatkan keuntungan dari usaha sewa ruko.
Akibatnya, berdasarkan perhitungan saya, sampai sekarang hasil usaha sewa ruko yang sudah berjalan bertahun-tahun itu baru dapat mengompensasikan 10-15 persen saja dari total pengeluaran. Dan itu dihitung belum menggunakan metode yang lebih sensitif terhadap perubahan beberapa faktor tertentu. Artinya, sampai sekarang pun orang tua saya masih jauh dari kata untung dari usaha sewa ruko ini.
Perencanaan tujuan usaha dan tabungan
Terakhir, tujuan berusaha dan sumber modalnya. Jika tujuan usaha sewa rukonya adalah untuk passive income di hari tua dan modalnya berasal dari tabungan serta cukup menguras. Usaha sewa ruko itu seharusnya dimulai 10-15 tahun sebelum benar-benar memasuki masa pensiun. Jika dilakukan sebentar, misal 3-5 tahun saja, jelas hasilnya akan seperti orang tua saya alami, krisis tabungan padahal sudah mau pensiun.
Kondisi ini adalah puncak dari kesalahan orang tua saya dalam merencanakan untuk punya usaha sewa ruko. BOP yang hampir pasti tidak tercapai di tahun pensiun membuat orang tua saya malah harus bekerja lebih keras menjelang pensiun, bahkan mungkin harus memperpanjang masa kerja dan menunda pensiun.
Akhirnya, usaha sewa ruko orang tua saya malah jadi kontraproduktif dengan tujuannya. Alih-alih membuat tenang di masa tua, justru malah membuat makin khawatir nanti mau bagaimana.
Memang, usaha sewa ruko terlihat menjanjikan. Tapi, perlu perencanaan yang sangat hati-hati juga sejak jauh-jauh tahun agar semua halnya bisa sesuai ekspektasi. Dan ya, itu jelas cukup merepotkan. Kalau kalian merasa kurang siap untuk itu, lebih baik uangnya diinvestasikan ke bidang usaha yang lain saja. Atau, terkadang tetap menabungnya juga bukan pilihan yang terlalu buruk.
Penulis: Muhammad Raihan Nurhakim
Editor: Rizky Prasetya
BACA JUGA Penderitaan yang Saya Rasakan Setelah 16 Tahun Tinggal di Ruko
