Pemerintah membuat wacana tenor KPR hingga 35 tahun untuk Gen Z dan Milenial. Memangnya boleh nyicil selama itu?
Rumah menjadi komoditas paling berharga saat ini, terlebih bagi Gen Z dan sebagian generasi Milenial yang baru memulai kehidupan berumah tangga. Memangnya apa lagi yang menjadi momok bagi generasi ini ketika menikah selain sulit punya rumah?
Belakangan muncul wacana dari pemerintah yang mengusulkan skema KPR dengan tenor 35 tahun khusus bagi Gen Z dan Milenial. Dalihnya untuk kemudahan para Gen Z dan Milenial memiliki rumah karena uang muka dan cicilannya akan jadi sangat kecil. Sekilas memang terdengar manis. Sangat amat manis seperti es cokelat gula aren plus boba tinggi gula yang berujung bikin penikmatnya diabetes ketika sering mengonsumsinya.
Komentar di berbagai media sosial, mayoritas merasa kebijakan ini tepat. Pikiran mereka sederhana, cicilan jadi lebih rendah karena tenor KPR panjang, bahkan jika dibandingkan dengan biaya sewa rumah per tahun.
Akan tetapi, langkah ini sebenarnya fatal ketika diadopsi dalam kebijakan resmi berskala nasional. Seperti yang saya bilang sebelumnya. Seperti gula yang kalau berlebihan akan menimbulkan diabetes.
Kenaikan harga rumah di Indonesia bikin merinding
Sebelum membahas lebih jauh, saya coba uraikan sedikit gambaran harga rumah saat ini. Dalam beberapa tahun, kenaikan harga rumah di Indonesia itu bikin merinding. Misalnya, pada tahun 2014, harga rumah subsidi ada di kisaran Rp80-an juta untuk yang berlokasi di kawasan non-perkotaan seperti Sukoharjo, Kendal, Kebumen, dan lain-lain. Pada tahun 2020 sudah menyentuh Rp150 juta.
Memang dalam Survei Harga Properti Residensial 2022, Bank Indonesia menyebutkan kalau kenaikan harga rumah tertinggi di kisaran 1,77 persen. Angka 1 persen ini diambil dari angka ratusan juta untuk harga rumah saat ini. Tapi, persentase ini dihitung melalui rata-rata kenaikan nasional.
Kalau dibedah lebih detail, misalnya per daerah, kenaikannya bisa mencapai lebih dari 5 persen per tahun. Dilansir dari Antaranews, laporan hasil riset dari 99 Group pada Oktober 2023 menyebutkan kota besar seperti Medan bahkan kenaikan harga rumah mencapai 8,8 persen per tahun. Lagi pula kenaikan harga itu dihitung dari harga pembelian secara langsung, bukan dengan skema KPR. Kalau dengan skema KPR, ada beban bunga di kisaran 5-10 persen per tahun.
Penyebab kenaikan ini tentu dipengaruhi oleh faktor dasar ekonomi, yaitu supply and demand. Logikanya, masyarakat Indonesia makin bertambah, bahkan mengalami ledakan demografi, menyebabkan permintaan kepemilikan rumah jadi tinggi. Tapi di sisi lain, ketersedian rumah makin terbatas karena fenomena scarcity (kelangkaan) yang diakibatkan oleh kepemilikan rumah yang dihegemoni oleh segelintir orang. Mereka menjadikan rumah sebagai komoditas transaksional untuk mendulang keuntungan. Perilaku ini kemudian membuat ketersediaan rumah jadi terbatas dan mengalami ketimpangan.
Ditambah aspek geografis dan ekonomi daerah yang membuat permintaan rumah itu menggumpal hanya di daerah-daerah tertentu. Selain itu, inflasi tahunan yang terus naik jadi penyubur makin tingginya harga rumah tiap tahunnya.
Tenor KPR hingga 35 tahun bukan solusi jangka panjang
Lantas apakah tenor KPR hingga 35 tahun ini bisa jadi solusi? Kalau jangka pendek, mungkin iya. Karena pertumbuhan Gen Z yang memiliki rumah akan naik drastis. Negara jadi punya gambaran statistik tentang keberhasilannya menyediakan rumah untuk generasi penerus.
Akan tetapi, bagaimana dengan jangka panjangnya? Dari segi nasabah dan perbankan sama-sama punya risiko jangka panjang yang mengerikan. Saya coba kasih ilustrasinya.
Kalau kamu adalah Gen Z dan berpikir ini jadi semacam “oase” di tengah harga rumah yang selangit, coba pikirkan dulu baik-baik. Misalnya, kamu mengajukan KPR Rp1 miliar dengan bunga 5 persen per tahun (persentase bunga yang sangat kecil). Jadi, bunganya adalah 1 miliar x 5 persen x 35 tahun = 1,75 miliar. Berarti total yang kamu bayarkan adalah 1 miliar (harga pokok) + 1,75 miliar (bunga) = Rp2,75 miliar. Nah selama 35 tahun kamu membayar Rp2,75 miliar, padahal harga awalnya Rp1 miliar.
Perhitungan ini kalau bunga KPR-nya flat, bukan floating dan di luar dari pertimbangan suku bunga acuan BI, inflasi, dan cost of fund dari perbankan. Indikator perhitungan tersebut sudah pasti membuat harga rumah akan jauh lebih besar dari perhitungan sederhana itu.
Lebih mengerikannya, ketika kamu mengambil KPR di usia 25 tahun (waaah, keren) dengan tenor 35 tahun, artinya KPR lunas di usia 60 tahun. Selama 35 tahun kehidupanmu, pertanyaannya, kamu yakin akan menjalaninya dengan mulus? Tanpa tantangan ekonomi? Lebih ekstrem, kamu yakin umurmu panjang? Kalau pekerjaanmu di BUMN yang masuknya super sulit itu sih nggak apa-apa, ya. Semua bisa lebih terjamin.
Tapi bagaimana dengan mereka yang kepastian kerjanya nggak terjamin. Bagaimana dengan mereka yang baru bisa mengambil KPR di usia 35 tahun? Mereka harus menghadapi tantangan kenaikan inflasi sementara usia produktifnya kian menurun. Siapa yang akan menanggung utang KPR mereka dengan tenor mencapai 35 tahun ketika mereka sudah masuk masa pensiun?
Bahaya dari sisi perbankan juga
Bahaya tenor KPR hingga 35 tahun ini juga nggak terbatas di sisi nasabah. Dari sisi perbankan juga menyimpan risiko sistemik jika skema ini diberlakukan tanpa pertimbangan matang. Ketika ini menjadi kebijakan nasional, perbankan harus siap dengan risiko gagal bayar dari nasabah. Okelah kalau gagal bayarnya masih kisaran ratusan debitur, tapi bagaimana jika mencapai jutaan?
Ingat krisis Subprime Mortgage tahun 2008? Kredit macet sektor properti di AS yang membuat efek domino terhadap situasi krisis di negara-negara Eropa. Krisis ini dipicu oleh gagal bayar para debitur properti yang awalnya diiming-imingi harga rumah yang sangat murah. Ledakan pengajuan properti oleh masyarakat kemudian membuat portofolio dari sektor properti ini menarik, sehingga oleh perbankan portofolio itu dilempar ke pasar sekunder dalam bentuk surat berharga.
Dalam perjalanannya, ternyata para nasabah banyak yang mengalami gagal bayar sehingga berefek pada bank yang harus pailit karena menanggung kewajiban di pasar sekunder. Kejatuhan sebuah bank berbahaya karena berpengaruh pada ekosistem keuangan secara nasional, lho.
Mungkin persentase terulangnya krisis Subprime Mortgage itu kecil, tapi peristiwa itu harusnya dijadikan pertimbangan pemerintah sebelum benar-benar memberlakukan kebijakan tenor KPR hingga 35 tahun ini. Terlebih jumlah Gen Z dan Milenial sangat mendominasi. Kalau ada 5 persen dari 50 juta Gen Z dan Milenial yang mengajukan KPR ternyata gagal bayar, perbankan pasti kelabakan. Karena bank juga punya tanggung jawab ke pengembang, kreditur, dan investor di pasar sekunder. Yakin pemerintah siap menanggung?
Ada baiknya, daripada ngebet memberikan tenor KPR hingga 35 tahun, pemerintah tertibkan saja cukong dan taipan yang sukanya menghegemoni rumah dengan jumlah banyak padahal nggak butuh-butuh amat.
Penulis: Muhamad Iqbal Haqiqi
Editor: Intan Ekapratiwi
BACA JUGA Serba-serbi KPR: Tips dan Trik agar Pengajuan KPR Diterima dan Bisa Dapat Bunga yang Rendah.
Terminal Mojok merupakan platform User Generated Content (UGC) untuk mewadahi jamaah mojokiyah menulis tentang apa pun. Submit esaimu secara mandiri lewat cara ini ya.
