Di tengah harga rumah yang terus naik, pilihan untuk KPR rumah jadi keputusan yang dianggap paling mungkin dilakukan untuk punya rumah. Banyak teman, kenalan, keluarga, memutuskan untuk KPR karena sadar bahwa keinginan punya rumah akan butuh waktu lama kalau mengandalkan tabungan dari gaji imut yang mereka peroleh tiap bulan.
Menariknya, dari cerita dan pengalaman mereka, awalnya perhatian mereka tercurahkan untuk perkara pembayaran, meliputi uang muka, besaran cicilan, bunga yang ditanggung, dan bagaimana mitigasi membayar cicilan kalau kondisi keuangan sedang memburuk.
Namun setelah dijalani, pengalaman dari mereka menunjukan bahwa masalah KPR tidak hanya berpusat pada persoalan pembayaran. Sebab setelah serah terima dilakukan, pemilik akan menghadapi persoalan hukum, kondisi bangunan, dan banyak hal lain.
Dari cerita mereka, saya setidaknya mengumpulkan beberapa persoalan yang bisa jadi gambaran bagi kalian yang ingin mengajukan KPR.
Legalitas dan sertifikat, masalah KPR rumah pertama yang dihadapi
Masalah pertama adalah soal legalitas dan sertifikat. Sebagian besar pembeli yang baru mengajukan KPR, baru menyadari bahwa sertifikat rumah yang mereka punya bisa jadi belum dipecah dari sertifikat induk milik pengembang. Jadi, dalam proyek KPR rumah, seluruh lahan biasanya dimiliki oleh pengembang yang mana satu kawasan tersebut tercatat dalam satu sertifikat berukuran besar yang disebut sertifikat induk.
Itu membuat rumah dalam satu kawasan tersebut masih tergabung dalam satu identitas yang sama. Supaya sebuah rumah punya identitasnya sendiri, maka sertifikat induknya harus dipecah. Dari situlah rumah yang dibeli punya identitasnya sendiri, mulai dari status hukum yang jelas, nomor bidang, luas, batas-batas, dan sertifikat individual. Situasinya ini sebenarnya lazim dalam proses KPR.
Masalahnya, kalau kondisi tersebut berlangsung lama, maka yang dirugikan adalah pembelinya. Apalagi ketika pengembang tidak menjelaskan kapan pemecahan dilakukan, dan prosesnya terus mengalami penundaan tanpa waktu yang jelas.
Situasi akan makin rumit kalau status tanah, batas kavling, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), serta peruntukan lahannya tidak jelas. Bisa jadi, pembeli rumah KPR yang tidak tahu apa-apa bisa ikut terseret pada sengketa tanah yang melelahkan.
Kualitas bangunan
Masalah kedua adalah mengenai kualitas bangunan rumah KPR. Ini yang paling umum ditemukan sebab rumah baru tidak berarti bebas dari kondisi premature. Kondisi rumah yang bocor, dinding yang retak, lantai yang tidak rata, saluran air yang mampet, kabel listrik rumah yang ruwet, dan rembesan air hujan pada dinding rumah bisa jadi akan muncul.
Ada juga yang menerima rumah yang tidak sesuai dengan spesifikasi awal yang ada di brosur. Tak jarang, ketika menghadapi semua itu, pengembang bisa jadi malah slow respons dengan keluhan tersebut. Makin menyebalkan ketika seluruh kerusakan baru ketahuan atau terjadi setelah masa pemeliharaan dari pengembang berakhir.
Akhirnya pembeli rumah KPR yang terpaksa mengeluarkan tenaga, waktu, dan biaya tambahan untuk menangani semua itu sendiri. Padahal, harusnya pembeli menerima huniannya dengan layak. Ini malah harus rela jadi tukang dadakan.
Rumah yang tak sesuai dengan promosi
Masalah ketiga adalah soal realitas rumah KPR yang tak sesuai dengan promosi. Jadi ini tak melulu berkaitan dengan spesifikasi bangunan. Tapi soal lingkungan dari rumah tersebut. Umumnya, sebuah klaster rumah dipromosikan punya fasilitas kawasan hijau, taman bermain, sistem keamanan, area komersial yang ideal, dan askes jalan yang baik.
Tapi ketika mulai menetap di kawasan tersebut, pembeli dihadapkan pada realita bahwa sebagian besar fasilitas itu tertunda, berubah bentuk dan berpindah lokasi, atau bahkan tidak pernah benar-benar dibangun. Ruang terbuka yang dijanjikan malah bisa beralih menjadi bangunan untuk klaster rumah berikutnya.
Realitas lainnya juga bisa terjadi karena kondisi lingkungan yang ternyata tidak ideal, seperti langganan banjir. Karena kalau pembeli hanya mengunjungi beberapa kali di musim kemarau tanpa melihat realita kawasan tersebut pada musim hujan, bisa jadi yang harus dihadapinya adalah perkara banjir tiap tahunnya.
Maka penting sekali untuk melihat bagaimana sistem drainase di area perumahan. Melihat apakah ada parit besar yang jadi langganan dilalui air dengan debit yang besar. Sebab kalau ada selokan besar, ya Risiko kena banjirnya juga tinggi.
Serah terima saat rumah belum siap huni
Masalah keempat adalah soal serah terima yang dilakukan saat rumah belum siap huni atau bahkan terlambat dilakukan. Jadi sangat umum ketika perjanjian kredit berlangsung saat Pembangunan benar-benar belum selesai. Masalah, kalau pengembangnya ini “plenger,” pembeli jadi harus menunggu kunci tapi di sisi lain sudah punya kewajiban cicilan kepada pihak bank. Rumah belum dihuni tapi pembayaran sudah dilakukan.
Selain itu, tak kalah menyebalkan juga ketika rumah yang ingin dihuni sudah jadi, tapi fasilitas pemukiman dari mulai jalan, listrik, air, drainase, penerangan, dan fasilitas umum lainnya belum siap. Jadi rasanya kayak tinggal di kawasan yang nanggung.
Maka dari itu, idealnya, pembeli memastikan seluruh aspek, sebelum benar-benar menandatangani berita acara serah terima. Sebab kalau ditandatangani tanpa dicek secara menyeluruh dan dilaporkan ke pengambang, posisi pembeli jadi rentan dan tidak punya daya tawar ketika mengajukan komplain.
Administrasi ruwet, masalah KPR rumah yang bikin pusing
Masalah kelima adalah soal ruwetnya urusan administrasi yang melibatkan banyak pihak. Jadi dalam proses pembelian, setidaknya ada bank, pengembang, notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT), dan kantor pertanahan. Proses KPR biasanya setiap pihak menangani bagian yang berbeda. Mulai dari bank yang berkaitan dengan perjanjian kredit dan pengikatan rumah sebagai jaminan. Notaris akan mengurus soal akta dan perjanjian tertentu.
Di sini ada PPAT yang berwenang dalam membuat akta yang berhubungan dengan akta jual beli dan pemberian hak tanggungan. Setelah Itu kantor pertanahan punya tugas mencatat peralihan hak, balik nama, dan hak tanggungan. Karena proses satu sama lain saling berkaitan, kalau satu salah, maka prosesnya jadi terlambat, bahkan bisa ruwet.
Masalahnya biasanya datang dari ketidaksesuaian nama di sertifikat, KTP, kartu keluarga, akta kelahiran, surat nikah dan perjanjian kredit. Maka dari itu, seluruh data-data di dokumen itu harus konsisten. Paling bikin malas ketika kesalahannya menyangkut soal luas dan batas tanah. Sebab itu memerlukan pemeriksaan dokumen dan pengukuran ulang.
KPR rumah tak hanya perkara bayar DP dan cicilan
Munculnya persoalan administrasi juga disebabkan pembeli yang sering dihadapkan pada penandatangan banyak dokumen dalam satu pertemuan tanpa penjelasan yang mencerahkan. Dokumen itu bisa jadi meliputi perjanjian kredit, Akta Jual Beli, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atau Akta Pemberian Hak Tanggungan, polis asuransi, dan berbagai surat pernyataan.
Kadang setelah perjanjian, pembeli tidak tahu detail soal semua itu. Lebih parah, pembeli juga tidak tahu dokumen mana yang disimpan bank, mana yang diarsip oleh notaris/PPTA, dan mana yang dibawa olehnya. Situasi ini akan memperumit situasi ketika di kemudian hari terjadi masalah.
Membayangkan kelima masalah tersebut, saya jadi tahu bahwa memilih untuk KPR rumah tidak bisa hanya berdasarkan estimasi kemampuan membayar. Tapi juga soal menganalisa banyak aspek yang menyangkut persoalan legalitas, kondisi fisik dan lingkungan rumah, rekam jejak pengembang, dan mekanisme dari proses administrasinya yang panjang dan bercabang.
Terlepas dari itu, memahami masalah-masalah itu membuat pembeli jadi lebih siap dan punya daya tawar ketika ada di posisi yang tidak diinginkan.
Penulis: Muhamad Iqbal Haqiqi
Editor: Rizky Prasetya
Terminal Mojok merupakan platform User Generated Content (UGC) untuk mewadahi jamaah mojokiyah menulis tentang apa pun. Submit esaimu secara mandiri lewat cara ini ya.